УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

Куда обращаться собственнику, если нарушаются его права?

1. В организацию, которая предоставляет коммунальные и жилищные услуги (управляющая компания, ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК, ресурсоснабжающая организация). Заявление/претензию следует грамотно подготовить: указать конкретные требования и основания для их заявления.
2. В орган государственного жилищного надзора (Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края). Если понимаете, что неверно начисляют плату за ЖКУ или качество услуг оставляет желать лучшего, то орган государственного жилищного надзора - первый из контролирующих органов, в который вам следует написать заявление. Форма заявления может быть произвольной, главное - четко и ясно, без лишней «воды» описать, в чем состоит суть нарушения. Ссылаться на правовые нормы необязательно.
3. В органы муниципального жилищного контроля. Их задачи и права примерно те же, что и органа государственного жилищного надзора, но проверять они могут лишь те дома, где есть муниципальное жилье.
4. В органы прокуратуры РФ, куда следует обращаться, если сомневаетесь в том, что правонарушение относится только к сфере ЖКХ, если по состоянию здоровья не можете защищать свои права в суде или в случае, когда ответ из других государственных и муниципальных органов не позволяет разобраться в ситуации.
5. В Роспотребнадзор. Если в доме нарушаются санитарно-эпидемиологические нормы (мусор, грязь, тараканы и т.д.), то необходимо писать заявление в Роспотребнадзор. Жаловаться на слишком громких соседей тоже нужно сюда: определение «шум» входит в понятие «санитарно-эпидемиологическое благополучие».
6. Судебный порядок урегулирования спора. Обращение в суд сегодня становится всё более популярной формой разрешения конфликта. Так, зачастую окончательную точку в деле может поставить только суд. Существуют четкие требования к тому, как должно выглядеть исковое заявление в суд. Они содержатся в статьях 131, 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Каким образом происходит выбор или изменения способа управления многоквартирным домом ?

Собственники помещений в МКД в соответствии с нормами ЖК РФ на общем собрании собственников помещений, проводимом в порядке, установленном ст. ст. 45-48 ЖК РФ, обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Общее собрание собственников МКД может проводиться по инициативе:

1) любого из собственников помещений в данном МКД;

2) управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления.

Решение общего собрания собственников по вопросу:

1) выбора способа управления принимается большинством голосов (50 %) от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД;

2) решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем МКД, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Способ управления МКД может быть изменен в любое время на основании решения собственников помещений данного МКД.

Решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд.

В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Что является основанием для составления договора управления многоквартирным домом ?

Договор управления МКД важен для обеих сторон: жильцов дома и управляющей компании. Он регулирует взаимоотношения между собственниками помещений в доме и управляющей организацией, имеющей соответствующую лицензию (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Основанием для заключения договора управления МКД являются:

- выбор собственниками управляющей организации, имеющей лицензию на право осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, для управления домом (договор заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 5 лет)

- решение, принятое органами управления ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК о выборе управляющей организации, имеющей лицензию на право осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (договор заключается на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет)

- результат открытого конкурса по отбору управляющей организации, имеющей лицензию на право осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (договор заключается на срок не менее чем 1 год, но не более чем 3 года).

Кто может быть стороной договора управления МКД?

Одной из сторон по договору управления МКД всегда является управляющая организация, обладающая лицензией на управление МКД, а вот второй стороной по такому договору могут быть (ч.2 ст.162 ЖК РФ): - собственники помещений в МКД; - органы управления ТСЖ (ТСН), ЖК, ЖСК; - лица, принявшие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в доме по передаточному акту или иному документу о передаче; 13 - застройщик (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

Что является предметом договора управления МКД, заключаемого между УО и собственниками помещений в МКД?

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления МКД одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) в течение согласованного срока за плату обязуется: - выполнять работы и/или оказывать услуги по управлению МКД; - оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД; - предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в МКД и пользующимся помещениями в этом доме лицам; - осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность. Перечисленные положения и есть предмет договора, заключаемого между собственниками помещений в МКД и управляющей организацией.

Существенные условия, которые в обязательном порядке должны быть указаны в договоре управления, перечислены в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Какое количество собственников помещений в МКД должно подписать договор управления МКД?

В ч. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что: - договор управления МКД заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; - при выборе управляющей организации общим собранием собственников договор управления МКД заключается с каждым собственником в доме, при этом собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов всех собственников, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Кто вправе подписать договор управления МКД от имени собственников помещения в МКД?

Возможность подписания договора управления МКД по доверенности от имени собственников помещений в МКД содержится в п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которой председатель Совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений, заключает договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Когда договор управления МКД вступает в силу?

Договор управления МКД вступает в силу в день его подписания сторонами. В соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения. Если в договоре управления установлен иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации, то такие положения договора обладают приоритетом по отношению к общему правилу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ.

Как вносятся изменение или производится расторжение договора?

Изменение и расторжение договора управления МКД производятся по правилам, установленным ст. ст. 450 - 453 Гражданского кодекса РФ.

Собственникам помещений в МКД предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая компания не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей компании или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Вопросы заключения и расторжения договора управления с УО решаются на общем собрании собственников в МКД.

Решение о расторжении договора управления МКД в случае, если управляющая организация не выполняет условия договора управления МКД, целесообразно принимать одновременно с решением о выборе новой управляющей организации (либо иного способа управления МКД).

После проведения общего собрания в МКД по вопросу расторжения договора управления или смене способа управления МКД уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии протокола общего собрания собственников МКД уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней должно направить в: - организацию, ранее управлявшую домом; - Управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края.

! Последовательность действий при проведении общего собрания собственников помещений в МКД

1. Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном дома, а также управляющая организация, осуществляющая управление данным МКД по договору управления.

Инициатор проведения общего собрания должен:

- сформулировать повестку дня;

- определиться с датой, местом и формой голосования (очная, заочная, очно-заочная);

- подготовить сообщение о проведении общего собрания

2. обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения

Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления данного сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику под роспись.

Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен общим собранием собственников помещений в МКД (сведения, которые необходимо указать в сообщении, определены в части 5 статьи 45 Жилищного кодекса РФ)

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) Очного голосования (совместное присутствие собственников для принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) Заочного голосования (опросным путем или с использованием государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства);

3) Очно-заочного голосования (совместного обсуждения вопросов повестки дня присутствующими на собрании собственниками и принятии по ним решений в течение определенного времени остальными собственниками)

4. После проведения голосования подводятся итоги и принятые решения оформляются протоколом
5. Не позднее чем через 10 дней со дня принятия решений инициатор:

- уведомляет собственников помещений о результатах голосования (способом, установленном в решении собрания, или аналогичным уведомлению о проведении собрания);

- направляет в управляющую компанию копии решений и протокола общего собрания для исполнения принятого на общем собрании решения

Как узнать, кто управляет моим домом?

Выяснить, какая управляющая компания обслуживает многоквартирный дом и имеет право на выставление платежных квитанций за услуги ЖКХ, можно, не выходя из дома, сверившись с информацией на сайте Управления регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края.

Реестр лицензий всех УК в Хабаровском крае опубликован на официальном сайте главного управления по адресу в сети Интернет www.krgk.khabkrai.ru/.

На сайте Управления необходимо выбрать закладку «Для граждан», в появившемся меню – строку «Собственнику жилья», в следующем меню – «Лицензирование предпринимательской деятельности в сфере управления МКД». В разделе "Реестры" необходимо, пройдя по ссылке "Сведения об управлении МКД в реестре субъектов РФ", скачать файл, в котором размещена таблица, в которой содержатся данные. Из соответствующей строки Вы узнаете, какая УК (указан ИНН компании) и с какой даты управляет вашим домом. Узнать, какой УК принадлежит указанный ИНН Вы можете скачав "Реестр лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Хабаровском крае".

!Напомним, согласно жилищному законодательству обязанности перед жильцами у новой управляющей компании появляются с даты внесения изменений в реестр лицензии. С этого дня организация имеет право начислять платежи жилищно-коммунальные услуги.

ВАЖНО ЗНАТЬ

Где можно посмотреть информацию о деятельности управляющей организации?

! С 1 июля 2016 года официальным сайтом для обязательного раскрытия информации является государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ): www.domgosuslugi.ru (Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства")

Главное управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края

Адрес: 680021, г. Хабаровск, Амурский бульвар, 43.

Часы работы главного управления:

пн-пт с 9-00 до 18-00;

обед с 13-00 до 14-00;

сб, вс - выходные дни

Телефоны:

(4212) 40-23-58 (отдел организации работы с обращениями граждан и документационного обеспечения).

(4212) 40-25-39 (приемная);

(4212) 40-25-39 (телефон для записи на личный прием);

Факс:(4212) 40-24-54

E-mail: klp@adm.khv.ru

Сайт: http://krgk.khabkrai.ru